Gyventojai nuomonės apie būsto kainos kryptį nekeičia
Gyventojų būsto kainų lūkesčiai kaip iškalti akmenyje laikosi stabiliai trečią ketvirtį iš eilės. Nors būsto kainos šuolis Lietuvoje šiemet yra didelis, du trečdaliai gyventojų toliau galvoja, kad ir per artimiausius dvylika mėnesių būstas šalyje brangs. Ir tik 5 proc. apklaustųjų (mažiausia dalis nuo tada, kai buvo pradėta apklausa) mano, kad kainos kris. Tokie susiformavę gyventojų lūkesčiai daro teigiamą įtaką ir visos nekilnojamojo turto rinkos aktyvumui.
SEB banko užsakymu rugsėjį atlikta apklausa atskleidė, kad 66 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų mano, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių augs, 5 proc. galvoja, kad būstas pigs, 21 proc. nesitiki pokyčių, o likę 8 proc. šiuo klausimu neturi nuomonės.
SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė, apskaičiuojama kaip prognozuojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas, buvo 61 punktas. Birželį šis skirtumas buvo 59 punktai, o prieš metus – 37 punktai.
Rugsėjį daugiausiai besitikinčių būsto kainų augimo buvo Vilniaus regione – 70 proc. apklaustųjų teigė, kad būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės. Tiesa, palyginti su birželiu, nuo 13 iki 21 proc. padidėjo teigiančių, kad būsto kaina nesikeis, dalis. Kituose Lietuvos regionuose teigiančių, kad būstas brangs, dalis svyravo nuo 61 iki 65 procentų.
Tai, kad istoriškai dideli gyventojų lūkesčiai nesikeitė, nenustebino. Žmonės linkę prognozuoti artimiausią ateitį pagal tai, kokios tendencijos vyrauja dabar. Ir gyventojams, ir dirbantiems nekilnojamojo turto srityje labai sudėtinga nuspėti vyraujančių tendencijų pokyčių datą.
Kaip ir tikėtasi, trečias ketvirtis būsto rinkoje buvo kiek ramesnis negu antras – Registrų centro duomenimis, sudarytų butų pardavimo sandorių skaičius sumažėjo 11 proc., individualių gyvenamųjų namų – padidėjo 1 procentu. Tiesa, sandorių skaičius buvo didesnis negu atitinkamais 2019 ir 2020 metų ketvirčiais. Trečią ketvirtį sumažėjo ir pirminės būsto rinkos aktyvumas sostinėje – „Inreal“ grupės duomenimis, vidutiniškai Vilniuje buvo parduota po 480 butų, arba gerokai mažiau negu antrą šių metų ketvirtį (726 butai), bet panašiai kaip atitinkamu laikotarpiu prieš pandemiją. Tačiau tai, kad buvo sudaryta mažiau preliminarių būsto pirkimo sutarčių Vilniuje, labiau susiję ne su atvėsusia paklausa, o su istoriškai maža naujų būstų pasiūla.
Nors trečią ketvirtį būsto rinkoje aktyvumo buvo kiek mažiau, kainų augimo tempas nesulėtėjo. Statistikos departamentas yra paskelbęs, kad antrą ketvirtį vidutinė būsto kaina Lietuvoje buvo 13 proc. didesnė negu prieš metus. Mažai abejonių, kad trečią ketvirtį metinis pokytis peršoko 15 proc. kartelę. Vidutinis darbo užmokestis po mokesčių praėjusį ketvirtį turbūt buvo apie 10 proc. didesnis negu prieš metus, todėl akivaizdu, kad būsto įperkamumo rodikliai suprastėjo. Tačiau dar kartą reikėtų priminti, kad vidutinės dirbančiųjų pajamos keletą metų iš eilės iki 2021 metų augo sparčiau negu vidutinė būsto kaina.
Kokie veiksniai sulėtintų būsto kainų augimo tempą? Visų pirma, didesnė naujo būsto pasiūla. Pirminėje būsto rinkoje pasiūla nespėja paskui paklausą, ir tai neišvengiamai daro teigiamą įtaką kainoms. Kol kas nekilnojamojo turto vystytojai nedžiugina rinkos tokia pasiūla, kuri nuramintų gyventojus. Antra, lėčiau didėjančios statybos darbų ir medžiagų sąnaudos. Trečia, lėčiau didėjančios realiosios pajamos dėl spartesnės infliacijos. Dėl didesnių kainų ir didesnių išlaidų gyventojų taupymo norma artimiausiais mėnesiais matyt sumažės, ir gyventojams bus sunkiau atidėti lėšas pradinei įmokai kaupti. Kita vertus, spartesnė infliacija ir toliau skatins investuoti pinigus į nekilnojamojo turto rinką tuos, kurie turi sukaupę didesnes pinigų sumas sąskaitose ir jas nori investuoti.
Tiesa, Lietuvos banko siūlomas sprendimas sumažinti maksimalios leistinos kredito sumos ir įkeičiamo nekilnojamojo turto vertės santykį iki 70 proc. imant antrą ar paskesnę paskolą būstui įsigyti, turėtų praretinti tokių investuotojų gretas ateinančiais metais. Šis centrinio banko pasiūlymas nenustebino kredito rinkos dalyvių. Toks sugriežtinimas būtų taiklus, tačiau įtaka nekilnojamojo turto rinkai ir kainoms nebus didelė. Apskritai, palyginti su kitomis Europos Sąjungos šalimis, Lietuvoje atsakingo skolinimo nuostatai yra griežti, ir tų centrinio banko priemonių, kurios nesumažintų pirmo būsto pirkėjų galimybės įsigyti būstą, bet sugebėtų atvėsinti rinką, sąrašas nėra didelis.
Paskutinį metų ketvirtį gyventojų būsto kainų lūkesčiai veikiausiai vėl liks panašūs. Būsto rinkoje sandorių rekordai nebus mušami, tačiau aktyvumas ir toliau bus istoriškai didelis. Prastėjanti epidemiologinė padėtis ir ribojimai, kaip rodo praėjusių metų patirtis, didesnės įtakos būsto rinkai nebeturėtų daryti. Nors infliacija spartesnė, vartotojų pasitikėjimo rodikliai lieka stabilūs nuo pavasario ir rodo, kad gyventojai savo finansinę padėtį tebevertina kaip istoriškai gerą. Tiesa, pabrangsianti šiluma, elektros energija, gamtinės dujos ir kitos prekės bei paslaugos artimiausiu metu darys vis didesnę neigiamą įtaką gyventojų perkamajai galiai.
Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą rugsėjį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1001 15–74 metų gyventojas 109-iose šalies vietovėse.
Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas
