Tadas Povilauskas. Stabili būsto rinka, stabilūs ir gyventojų lūkesčiai

Antrą ketvirtį pasiteisino lūkesčiai ir Europos Centrinis Bankas (ECB) pagaliau ryžosi sumažinti bazinę palūkanų normą. Tačiau birželį gyventojų lūkesčių dėl būsto kainų tai stipriau nepakeitė, palyginti su ankstesniais ketvirčiais. Prognozuojama, kad antrą pusmetį ECB bazines palūkanų normas mažins, tačiau lėtai, todėl ir gyventojų lūkesčių bei aktyvumo būsto rinkoje pokyčiai artimiausiais ketvirčiais veikiausiai bus nedideli.

Optimistiškiausi liko Vilniaus gyventojai

Birželį atlikta reprezentatyvi gyventojų apklausa, kurią daugiau negu dešimtmetį SEB banko užsakymu atlieka bendrovė „Baltijos tyrimai“, parodė, kad 46 proc. apklaustų gyventojų Lietuvoje galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 17 proc. manė, kad būstas pigs, 28 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 9 proc. šiuo klausimu neturėjo nuomonės. 

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė padidėjo iki 29 punktų (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Prieš ketvirtį indekso reikšmė buvo 27, o prieš metus – 26 punktai. Tai rodo, kad gyventojų nuomonė dėl būsto kainų ir per ketvirtį, ir per metus pasikeitė nedaug.

Kaip ir prieš metus, daugiausiai galvojančių, kad būstas Lietuvoje brangs, buvo Vilniaus regione. Ten birželį didesnių būsto kainų laukė 55 proc. apklaustųjų. Prieš metus tokių lūkesčių turėjo 49 proc. apklaustųjų. Kad būsto kainos per artimiausius dvylika mėnesių mažės, manė 14 proc. apklaustųjų Vilniaus regione. Kauno ir Klaipėdos apskrities gyventojai buvo atsargesni. Kad būstas brangs, prognozavo atitinkamai 38 ir 35 proc. apklaustųjų šiuose regionuose. 

Didesnio aktyvumo nebuvo

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius antrą ketvirtį dar buvo 8 proc. mažesnis negu prieš metus ir kuklesnis negu pastarųjų dešimties metų vidurkis atitinkamą ketvirtį. 

Registruotų sandorių skaičiaus nuosmukį toliau žemyn tempė menkas naujos statybos būsto sandorių skaičius. Kadangi 2022–2023 metais labai sumažėjo preliminarių naujos statybos būsto sandorių, pastaraisiais ketvirčiais labai krito ir notarinių tokių būstų sutarčių skaičius. 

Antrinė rinka buvo ne tokia silpna. Pavyzdžiui, ne naujos statybos butų sandorių skaičius Vilniuje antrą ketvirtį buvo dešimtadaliu, Kaune maždaug 4 proc. didesnis negu prieš metus. Per pastaruosius keletą metų sumažėjus galimybėms įpirkti būstą, gyventojams tenka pasitenkinti pigesniais ne naujos statybos būstais. Šiauliuose ir Panevėžyje butų sandorių skaičius antrą ketvirtį dar buvo maždaug dešimtadaliu mažesnis negu pernai. 

Pirminėje būsto rinkoje antras ketvirtis buvo ramus. Sandorių skaičius buvo tik šiek tiek didesnis negu praėjusių metų atitinkamą ketvirtį. Sostinėje vidutiniškai per mėnesį buvo parduota apie 200 butų. Buvo lūkesčių, kad pradėjus mažėti tarpbankinėms EURIBOR palūkanų normoms ir paskolų maržai, sandorių skaičius atsigaus labiau, tačiau to bent jau antrą ketvirtį neįvyko. 

Antrą pusmetį sandorių pirminėje rinkoje turėtų būti daugiau negu prieš metus: palūkanų normos dar šiek tiek sumažės, pajamų pokyčiai liks palankūs, o būsto pasiūla yra padidėjusi ir potencialūs pirkėjai turi didesnių pasirinkimo galimybių negu prieš metus ar dvejus. 

SEB grupės ekonomistai prognozuoja, kad šiemet ECB dar du kartus mažins bazines palūkanų normas: rugsėjį ir gruodį. Metų pabaigoje trijų mėnesių tarpbankinė EURIBOR palūkanų norma turėtų siekti apie 3,23 procento. Dabar ji yra 3,7 procento, arba mažesnė negu 4 proc., kai pikas buvo pasiektas praėjusių metų paskutinį ketvirtį. Apskritai, finansų rinkose dabar laukiama, kad palūkanų norma per kelerius metus  turėtų mažėti iki 2,5 procento. 

Būsto kainos liko didesnės 

Būsto kainų pokyčiai antrą ketvirtį nenustebino. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad birželį ne naujų parduotų butų kaina buvo 4,5 proc. didesnė negu prieš metus. Tiesa, tik Vilniuje kaina tebuvo 1,4 proc. didesnė negu pernai. 

Įdomu tai, kad pardavėjų lūkesčiai dėl kainų yra kur kas optimistiškesni. Pavyzdžiui, „Aruodas.lt“ vidutinė skelbimuose nurodoma norima gauti ne naujų butų Vilniuje kaina yra daugiau negu dešimtadaliu didesnė negu prieš metus. Pirminėje Vilniaus rinkoje bent jau ekonominės ir vidutinės būsto klasės segmente kainos per ketvirtį nedidėjo ir liko ganėtinai panašios kaip ir pernai. 

Kol kas Eurostatas yra paskelbęs pirmo ketvirčio būsto kainų pokyčius Europos Sąjungoje -  metų pradžioje būsto kainos buvo maždaug 1 proc. didesnės negu prieš metus. Panašu, kad daugelyje šalių, kur būsto kainų nuosmukis per praėjusius dvejus metus buvo didžiausias, situacija gerėja. Pavyzdžiui, Švedijoje vidutinė buto kaina birželį buvo apie 3 proc. didesnė negu prieš metus. Šioje šalyje SEB bankas taip pat atlieka gyventojų būsto kainų apklausą. Jos rezultatai birželį rodė, kad net 60 proc. apklaustųjų jau tikisi didesnių būsto kainų. Tam didelę įtaką turi pradėjusios mažėti paskolų palūkanų normos. Beje, tokia pat apklausa, atlikta Latvijoje pavasarį, rodė, kad 49 proc. apklaustųjų (arba pakankamai panašiai kaip ir Lietuvoje) tikėjosi būsto brangimo.  

Gyventojų lūkesčiai turėtų šiek tiek pagerėti

Kita gyventojų būsto kainų lūkesčių apklausa bus atliekama rugsėjį, kai viešojoje erdvėje bus daugiau aiškumo, ar rugsėjo 12 dieną sulauksime antro bazinių palūkanų normų mažinimo iš ECB. Visgi galima jausti, kad gyventojai susitaiko su tuo, kad palūkanų normos artimiausiais ketvirčiais mažės, tačiau ne tokiu greitu tempu, kokiu norėtųsi. Todėl ir gyventojų lūkesčiai dėl būsto veikiausiai stiprės tik truputį. 

Teigiamą įtaką rinkai turėtų daryti atsigaunantys būsto įperkamumo rodikliai ne tik dėl mažėjančių palūkanų normų, bet ir dėl sparčiau negu būsto kainos augančių namų ūkių pajamų. Tačiau kaip ir ankstesniais ketvirčiais, reikia prisiminti, kad geopolitinės rizikos įtaka gyventojų lūkesčiams ir veiksmams būsto rinkoje išlieka labai didelė ir mažai tikėtina, kad antrą pusmetį šio veiksnio įtaka labiau susilpnės.

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą birželį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1 027 15–74 metų gyventojai 115-oje šalies vietovių.